【売却益を劇的に減らす！「空き家特例」の仕組みと驚きのメリット】　　　～税理士 分銅 雅一

今回は、相続で受け継いだご実家の売却を考えている方にぜひ知っていただきたい、「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除」、通称「空き家特例」について詳しく解説していきます。

この特例は、知っているか知らないかで手元に残るお金が大きく変わる、非常に重要な制度です。

なぜ多くの方がこの特例を知らずに損をしてしまうのか、そしてその目的と最大のメリットを分かりやすくご説明します。

「空き家特例」は「所得税」の話、相続税とは別物です

まず、この制度が何に関する特例なのかを明確にしておきましょう。この特例は、相続税ではなく、不動産を売却した際に課される「所得税（譲渡所得税）」の売却益に対する税金の話です。 相続税は、相続が発生した時点での財産全体にかかる税金ですが、空き家特例は、その後にその財産（特に実家）を売却した際に発生する利益、つまり譲渡所得に対して適用される控除なのです。

なぜ「空き家特例」を知らないと損をするのか？

多くの方がこの特例を知らずに売却を進めてしまうケースが見受けられます。その理由と、知っておくことの重要性を具体的な例を挙げてご説明します。

相続の場面では、ご実家とわずかな金融資産というケースが非常に多いです。例えば、相続人がお子さん2人で、相続財産が自宅（評価額5,000万円）と金融資産（1,000万円）の合計6,000万円だったとします。基礎控除額（4,200万円）を差し引くと、相続税がかかるのは1,800万円に対してで、この場合の相続税は約200万円程度です。

ところが、このご実家を売却するとなると話は変わってきます。

お子さんたちがご実家に住む予定がない場合、売却を検討されることが多いでしょう。ここで問題になるのが、売却時の所得税（譲渡所得税）です。

相続した物件は、代々受け継がれてきたものであることが多く、その場合、取得費（最初にその不動産を購入したときの費用）が不明であるか、非常に低い金額であることがほとんどです。多くのお客様が、「売却金額から相続時の評価額を引ける」と誤解されていますが、これは間違いです。

売却時の所得税は、先代以前の最初に購入した時の契約書に記載されている取得費をもとに計算されるため、取得費が不明な場合、売却金額のほぼ全額が利益とみなされてしまうのです。

例えば、評価額5,000万円の実家が7,000万円で売却できたとします。取得費が不明の場合、7,000万円がまるまる譲渡所得とみなされます。

この譲渡所得に対する税金は約20%なので、1,400万円もの税金がかかることになります。（概算取得費５％などの説明は割愛いたします）

先ほどの相続税200万円と比べると、売却時の所得税及び住民税がはるかに高額になることがお分かりいただけるでしょう。この1,400万円の税金を、空き家特例を知らないためにそのまま支払ってしまうケースが少なくないのです。

「空き家特例」の最大のメリット：譲渡所得から3,000万円を控除！

このようなケースで威力を発揮するのが「空き家特例」です。

この特例の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

例えば、先ほどの7,000万円の売却益から3,000万円控除した場合、課税対象となる譲渡所得は4,000万円になります。さらに、相続人が複数いる場合、要件を満たせば、それぞれが3,000万円の控除を利用できる場合があります。

例えば、お子さん2人がこの特例を使えれば、合計6,000万円が控除されます。この場合、7,000万円（譲渡所得）から6,000万円（控除額）を差し引くと、課税対象は1,000万円になります。

これに対する税金は約20%なので、たった200万円になります。空き家特例を使わない場合の1,400万円と比較すると、その差は1,200万円です。

まさに天地の差であり、この特例が使えるかどうかが、売却後の手取りに大きく影響を与えることがお分かりいただけるでしょう。

この特例の目的は、昭和56年以前の旧耐震基準の木造家屋などが、空き家のまま放置されることで災害リスクなど周囲に迷惑をかけることを防ぐため、早く対策（リフォームか解体）を促し、売却を促進することにあります。

固定資産税の関係で建物が残されがちですが、国としては早期の有効活用を促しているのです。

次回のコラムでは、この画期的な空き家特例を適用するための具体的な要件や、実務上の注意点について詳しく解説していきます。

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執筆担当