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収益シミュレーション項目

賃貸プラン

住宅賃貸

・普通賃貸借契約
普通賃貸借契約は、賃貸借期間が1年以上で設定される一般的な契約です。通常の賃貸では2年間を契約期間することが多くなっていますが、3年でも5年でも、上限はありません。解約の申し出がなければ、契約期間が終わる前に更新手続きをします。借主からの中途解約については、解約の予告期間や直ちに解約する場合の支払額を定めるのが一般的です。一方で貸主からの解約や更新の拒絶は、正当な事由がなければできません。

・定期借家契約
定期借家契約は、契約期間が定められており、更新がない契約です。普通賃貸借とは異なり、契約期間が終了すれば確実に明け渡しを受けることができます。ただし、貸主と借主がともに合意があった場合は「再契約」という形で、物件を使用することも可能です。また、締結に必要なのは、契約期間に定めがあることを明示した書面による説明と、書面による契約です。貸主がこれを怠ってしまうと、定期借家としての効力はなくなってしまいます。

・DIY型賃貸契約
DIY型賃貸契約は、貸主は物件をそのままの状態で貸し出し、借主（入居者側）が自由にリフォームが行える賃貸契約です。貸主はリフォームや修繕にかかるコストを削減して、部屋を貸すことができます。また、借主は安い賃料で部屋が借りられるだけでなく、自分の好みの内装にすることができます。

集合住宅一括借り上げ

集合住宅の場合、一括借り上げ（サブリース）で、不動産業者が貸主から賃貸物件を一括で借り上げた上で、入居者に転貸する契約もあります。入居者がいない期間でも、不動産業者から一定の家賃を得ることができる点や、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などを不動産業者が行ってくれる点がメリットです。デメリットとしては手数料が取られるため、賃料が相場の80％程度になる点が挙げられます。

店舗賃貸

貸店舗は、お店として営業することを前提とした物件です。内装のリフォームなどにかかるコストは、借主が負担することが多くなっています。相場としては、人目につきやすく集客性が高い1階路面側が高めに設定されています。また、周辺環境などから飲食店としては営業できない場合もあるので、注意が必要です。

駐車場賃貸

駐車場は、更地にした土地の活用方法として有効的です。経営を開始するまでの手間がかからず、狭小地や変形地でも利用できます。運営会社に委託することで、土地の整地や機器設備の設置も代わりに行ってくれるため、初期費用を抑えることも可能です。

※相場賃料、管理費、税金等をふまえ、必要に応じたリフォーム、建て替え、解体の見積もりを取得した収支計算を算出します。

売却プラン

リノベーションして売却

リノベーションして売却の場合は、建物の骨組みは残したまま、リフォームよりも大規模な改修を行って、物件の性能や見映えを向上させてから売り出す方法です。一部を修繕するリフォームとは異なり、いわゆるフルリフォームのためコストが高くなる傾向にあります。また、中古物件を購入する人の中には、自分でリノベーションしたいと考えている場合も多く、リノベーションが不利になる可能性もあるので、注意が必要です。

リフォームして売却

リフォームして売却の場合は、老朽化や劣化などで見映えが悪くなった部分や、使い勝手の悪い部分を、売主側がリフォームを行ってから売り出す方法です。物件を綺麗かつ便利にすることで、買主からの印象がよくなり、購入してもらえる可能性が上がります。買主にとっては購入後すぐに済むことができるため、生活のイメージが湧きやすいです。

現況のまま売却

現況のまま売却の場合は、貸主が所有する物件をそのまま売り出す方法で、買主に引き渡されまでにリフォーム・補修・解体をしません。売主は契約不適合（瑕疵担保）責任を逃れるわけではなく、物件についての事故や事件については告知義務があります。

業者買取

所有している物件をそのまま業者に売る方法もあります。実際に住む買主が見つからない場合でも、業者から確実に金銭を受け取ることができるため、お金を早く手に入れたい方に向いています。売却額は通常の80％程度になってしまいますが、業者に直接売却するという形をとることで、仲介手数料などは発生しません。

再建築不可物件の売却

再建築不可物件とは「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在する土地の中で、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新しく建物を建てられない土地のことを指します。再建築不可物件は、建築基準法で定められた接道義務を満たしていません。売却自体は不可能ではありませんが、再建築できないことから買主が見つかりにくくなっています。売却の可能性が上げるためには、隣地を買い取って接道義務を果たす、フルリフォームしてから売りに出すなどの方法があります。ただし、どちらも金銭面での負担が大きいため、再建築不可物件が必要ない場合は専門の業者に買い取ってもらうのが最適です。

底地・借地権付物件の売却

底地・借地権物件とは、借地借家法2条によって定められた「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」が付いた物件のことを指します。底地とは借地権が設定されている土地のこと、借地権は人から土地を借りられる権利です。底地・借地権付物件を売却する場合は、底地・借地権を同時売却することで物件の価値が上がり、売れやすくなります。ただし、地主と借地人がそれぞれ収益を主張できることから、トラブルが発生しやすいというデメリットもあります。また、すぐに物件を売却して現金化したい場合は、業者に買い取ってもらうのも方法の一つです。

※査定書を作成。売却時の税額、リフォーム（リノベーション）、解体のお見積りも必要に応じてご提示します。